離婚後も自宅に住み続けたい

離婚後も妻が住宅ローンの支払いを続けられるか

離婚後，妻が自宅に住み続けたいのであれば，不動産の名義を夫→妻に変更し，今後の残ローンの支払いは妻がしていくのが望ましいということになります。

まずそもそも，離婚後の残ローンの支払いを妻側で続けていけるのか，検討を要します。
別途夫から養育費の支払があっても，妻側の資力では住宅ローンの支払いを続けることが難しいのであれば，そもそも妻側が自宅に住み続けることは難しくなります。
＊夫が，「子供たちのために」という理由等で，離婚後も住宅ローンを（一部でも）負担してくれるのであれば別ですが，自宅を出て行った夫は夫で今度は自身の住宅費がかかっていますので，自分がもう住まない家の住宅ローン支払いの助力をしてくれるようなことは期待できないと思います。

住宅ローンは妻が支払っていける（資力がある）という前提で，住宅ローン債権者との関係で，自宅（不動産）とローンの名義を妻に移せるのかという問題があります。

財産分与で不動産を妻が取得する

離婚時に名義を妻に移転する

ふつうは，所有権の移転は当事者のみでできますし，不動産にローン債権者の抵当権が設定されていても，登記された抵当権は新所有者にも対抗できますので住宅ローン債権者に不利にはならず，夫→妻への所有権の移転はできるのではないかと思われますが，
住宅ローンを組む際に，住宅ローン債権者との契約で，不動産の所有権を移転する場合は債権者の同意が必要となっていることが多いと思います。同意を得ずに勝手に所有権を移転すると，住宅ローン債務の期限の利益を失うという契約内容になっていることもあるようです。そのため，住宅ローン債権者に，必ず，確認をする必要があります。
債権者の同意があれば，財産分与を原因として，夫から妻に所有権を移転することは可能でしょう。
ただ，このとき同時に，債務者の変更も条件になってくると思います。
妻側の資力で，債権者の与信審査が通り，住宅ローンの債務者の変更ができるのであれば，財産分与で夫名義の自宅を妻が取得することは可能となります。
＊詳しくは，住宅ローン債権者に確認することが必須です。

＊住宅ローン債務者の変更ができなくとも，住宅の名義変更は可能なこともあるかもしれません（過去，一度，債権者から可能と言われたという例があったと記憶しています）。不動産には抵当権がついているので，残ローン額を上回る価値を不動産が有していれば，可能なこともあるのでしょうか。扱いは債権者によって異なるようです。

離婚時には名義は妻に移転できないが，完済時に移転する

ただ，一般的には，夫よりも妻の方が収入が低く，ローンの審査が通らない（債務者変更ができない）ことが多いと思います。

その場合は，住宅の名義を妻に移転することもローン名義を妻にすることもできないことになってしまいます。

このような状態でも，妻が自宅に住み続けるという解決はできないのでしょうか？

住宅ローンの名義も不動産の名義も移転できないとなると，妻が自宅に住み続けるということは，住宅ローンを夫名義のまま払い続け，夫名義の家に住み続けるということになります。＊妻が，ローンの審査は通らずとも，なんとかローンの返済が可能な程度収入を得ているとか，親族の助けを得るなどして，住宅ローンを払い続けられる場合です。

このような場合，離婚するときに，どのような内容の合意をすればよいでしょうか。

住宅ローンの支払いについては，妻が夫に対し，住宅ローンについて「〇年〇月分から妻が責任をもって支払っていくことを約束する」ないし，「残債務の債務の履行を引き受ける」と記載して，妻が支払っていくことを約束します。

不動産の名義については，「夫が妻に対し，離婚に伴う財産分与として，（不動産を）分与する」ことと，「住宅ローンの残債務を完済した時には，財産分与を原因とする所有権移転登記手続きをする」ことを記載しておくことになります。

＊この約束は，不動産に仮登記ができるようです。

• ただ，上記のように約束をして離婚が成立しても，妻側が住宅ローンの支払いを完済できるという保証はどこにもありません。たとえ，離婚時は，子供たちが小さく，学校を転校させたくない，子供の環境を変えたくない，などの理由でそのまま家に住み続けることを望んだとしても，成長するにつれ教育費もかかり，住宅ローンの支払いが厳しくなってしまう可能性もあります。完済に至らず，途中で妻側が住宅ローンを支払えなくなってしまった場合はどうするのか？住宅ローンの支払いができないため不動産を売却せざるを得なくなり，売却後に残ローンが残った場合，夫がそれを背負うのか？任意売却後，残ローンを返済しても余剰が出た場合，そのお金は誰のものになるのか？その時また，夫と妻で話し合いができるのでしょうか？非常にややこしくなり，リスクも大きいと思います。
• 妻側が問題なく住宅ローンを支払えていれば問題ないかというとそうでもなく，夫が税金を滞納したりして不動産が差押えを受けるとか，別で借金をしたりして劣後する抵当権の実行で所有権を失うとか（妻の不利益），妻が順調に返済していても債務の名義は夫ですので，夫が離婚後に別のローンを組みたいと思ったときに，新しいローンの審査が通らない可能性もあるかもしれません（夫の不利益）。

後に発生するかもしれないトラブルは色々と考えられますので，夫と妻が離婚後もよっぽど話のできる間柄であるとか，どうしてもこの解決を選択したいというような場合でなければ，避けておいた方がよいように思います。

財産分与で不動産を夫が取得する

上記は，住宅ローン債権者との関係で離婚時には不動産の名義もローン債務者の変更もできないけれど，当事者（夫と妻）との間の合意では，不動産は妻が取得するという財産分与を成立させるものです。この解決にリスクがあるのであれば，妻側が不動産を取得することはあきらめ，不動産は夫が取得し，離婚後の妻（と子供達）の居住権を別途設定するというやり方があります。

• 賃貸借（賃料を払って住む）
• 使用貸借（無償で住む）

どちらもありだと思います。

賃貸借は，法律関係が明快です。しかし，離婚後も夫と妻が無関係ではいられないということになります。もう仲のよくない元夫が賃貸人となり，修繕義務等を負うということにもなりますので，何かあったときにスムーズに対応してくれるのか，問題が生じる可能性もあります。結局は，離婚後の夫婦が，どれだけ話ができる間柄なのか，円満離婚なのか，そういうことが関係してくると思います。

使用貸借は，住宅ローンの支払いがある場合，夫が離婚後も無償で住むことを認めてくれることは殆どないと思いますが，住宅ローンの残債務が少ない場合や，別途慰謝料を支払うべき事案で（夫が不貞をして別居・離婚に至る場合など）慰謝料を支払う代わりに家族がそのまま自宅に無償で住むことを認めるようなことが，ないとはいえません。それならそれでよいとは思うのですが，以前，離婚後も夫が住宅ローンを払い続け，妻と子供が自宅に（無償で）住み続けていたという例で，十数年経ち，住宅ローンは完済済み，子供たちは成人し独立する年齢となり，妻はとっくにその家を出てもうその家にはおらず，子供のうち一人が住んだまま家から出て行ってくれない，相談者としてはもう不動産は売却したいのに困っている，という相談があったことがあります。この場合はその家に住んでいる子との関係が良くないから揉める事態になっているわけですが，実子相手に裁判して追い出すのか？という話で，非常に困った事態になっていると思いました。このような例でなくとも，無償の場合は，きちんと取り決めをせずにただ「住んでいていい」ということになっていたような場合（期間を定めない，目的を定めない場合・民法５９７条）は，数年後にいきなり退去を求められるとか（同５９８条），はじめはよくても後々問題が出てくる可能性があると思います。

妻が住み続けるのは難しい？

上記のように見てくると，妻側に資力があり，住宅ローンの名義も不動産の名義も夫→妻に変更できる場合でなければ，妻側が不動産に住み続けるという解決をするのは難しいのではないかと思います。

では，どうするのか…ですが

• 家（不動産）は夫が取得し（所有権は夫のまま），夫が住み続ける
• 不動産は売却する

どちらかになると思います。
財産分与は，他の財産も絡んできますし，不動産を夫が取得するにしても不動産の評価額と残ローン額によって妻側の分与を受ける額も変わってきます。

よくよくご検討いただければと思いますし，複雑な事案は当事者だけでの解決は難しいと思われますので，ご相談いただきたいと思います。