貸した土地は返ってこない?

もう何十年も貸している土地があり,借地人はその土地上に建物を建てて住んでいるが,そろそろ土地を返してほしいと思いつつそのままになっていることがあるかと思います。
巷では,土地は一度貸すとなかなか返ってこない,とも言われます。
貸した土地を返してもらうにはどうしたらよいのでしょうか?
*建物所有目的で土地を借りている場合であることを前提でお話します。

借地権の存続期間を確認

まず,その土地はいつから貸していて,いつその賃借期間が満了するのかを把握する必要があります。

借地権の設定が,平成4年8月1日以降であるか,それより前であるかにより,適用される法律が異なります。平成4年8月1日以降に設定された借地権である場合には「借地借家法」が,同日より前に設定された借地権である場合は「借地法」が適用されます。

*親の代から貸している土地などの場合,借地法が適用されることはまだまだよくあります。

平成4年8月1日以降に設定された借地権である場合(借地借家法)

契約で存続期間を定める場合,30年より長く定めなければならず,30年より短い期間を定めた場合は30年となります。期間を定めなかった場合30年となります(借地借家法3条)。*最長期間に制限はありません。

契約の更新がなされている場合,更新後の存続期間は最初の更新20年以上,次の更新以降10年以上で定めなければなりません。これらより短い期間を定めた場合期間を定めなかった場合はこの期間が更新後の存続期間になります(借地借家法4条)。

*(初回)30年→(1回目の更新)20年→(2回目以降の更新)10年→10年・・・が存続期間になります。

平成4年8月1日より前に設定された借地権である場合(借地法)

借地法では,借地上に所有する建物の種類により,存続期間の長さが区別されていました。建物を,堅固な建物(例えばコンクリート造)と,非堅固な建物(例えば木造)とに分け,
契約で存続期間を定めなかった場合堅固な建物の場合は60年非堅固な建物の場合は30年の存続期間になるとしています(借地法2条1項)。
契約で存続期間を定めるときは,堅固な建物の場合は30年以上,非堅固な建物の場合は20年以上の期間を設けなくてはならないとされています(同条2項)。これは契約で期間を定める場合の最短期間です。

判例は,契約で最短期間よりも短い期間を定めた場合は,法定存続期間(期間を定めなかった場合の存続期間=堅固60年・非堅固30年)になるとしていました。

契約の更新がなされている場合,更新後の存続期間は,堅固な建物の場合は30年非堅固な建物の場合は20年となりますが,契約で堅固な建物については30年以上,非堅固な建物については20年以上の存続期間を設けることも可能と定められていました(借地法5条)。

*【木造家屋所有目的の場合】(初回)30年(契約で20年以上)→(更新)→20年→(更新)20年→20年・・・

更新拒絶には正当事由が必要

契約の更新

借地権の存続期間の満了に際し,借地権者が契約の更新を請求した時は,借地上に建物が存すれば従前の契約と同一の条件(期間以外)で契約を更新したものとみなされます(請求による更新(借地借家法5条1項)。

存続期間が満了した後,借地権者が土地の使用を継続し,その土地上に建物がある場合も同様です(使用継続による更新。これを「法定更新」と呼んだりします。)(借地借家法5条2項,旧借地法6条)。

更新後の借地権存続期間は,上記に記載したとおりです。一度契約期間が満了しても,更新されると,さらに更新後の存続期間が満了するまで,土地は返してもらえないということになります。

ただし,地主が遅滞なく異議を述べたときは契約は更新されません(借地借家法5条1項2項,旧借地法4条)。これがいわゆる更新拒絶です。
ここで,地主の異議が効力を有するためには,正当の事由(正当事由)が必要とされます(借地借家法6条,旧借地法4条)。

正当事由とは

地主が借地契約が更新されることについて「異議」を述べただけでは,契約が終了することになるわけではありません。この「異議」には「正当の事由(正当事由)」が必要とされているのです。

では,どのような事情があれば「正当事由」が認められるのでしょうか。

地主の異議における正当事由は,

  1. 地主借地人のそれぞれが土地の使用を必要とする事情
  2. 借地に関する従前の経過
  3. 土地の利用状況
  4. 地主が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引き換えに借地人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申し出

を考慮要素として,その有無が判断されます(借地借家法6条,借地法4条)。
ここでの考慮要因には,基本的な要因と補完的な要因があり,基本的要因と考えられる考慮要素は上記1です。地主が土地の使用を必要とする事情と,借地人が土地の使用を必要とする事情が主たる要素として考慮され,両者の比較衡量がなされます。

基本的な要因(1)だけは判断できない場合に2~4が補完的に考慮されることになります。したがって,立退料(=4)を払えばそれで正当事由が認められるというものではありません。
また,そもそもこの「正当事由」というものが容易に認められず,大きな高いハードルとなっています。

正当事由が認められても・・・建物買取請求権とは?

もろもろの条件がそろい,たとえ地主が更新拒絶できたとしても,それで地主が借地人に対し,借地上の建物を取り壊して更地にして土地を返還することを要求できるわけではありません。

ここで,民法の原則からいくと,賃貸借契約の終了時には,賃借人は賃借物を原状に復して返還する義務を負います。しかし,この原則をそのまま貫いて,借地契約が終了するときに借地人が建物を収去しなければならないとすると,いまだ使用価値のある有益な財産についてこれをいたずらに滅失・毀損することにもなり,社会経済的に不利益な結果となる可能性があります。

そこで,借地借家法は,民法の原則に対する例外的な取り扱いとして,借地人に建物を時価で買い取ることを請求する権利建物買取請求権)を認めました(借地借家法13条1項,借地法4条2項)。

この建物買取請求権は,借地人からの一方的な意思表示によって売買契約を成立させる権利(形成権)と解されています。権利を行使した時点において建物の所有権が地主に移ることになります。

ちなみに,賃借人に債務不履行があって契約を解除された場合には,建物買取請求権を行使することはできないとされています(判例)。

まとめ

借地権は,必ずその存続期間が決まることになります。借家権(建物の賃貸借)のように,「期間の定めのない賃貸借」というものはありません。

期間が定まっているのですから,期間満了までは地主さんは土地を貸す義務を負っており,お互いの合意によって契約を解除する場合,借地人の義務違反を理由として債務不履行解除する場合は別として,地主さんは期間の途中で借地人に土地の返還を要求することはできません。

期間満了が満了しても,借地人がそのまま土地を使い続けていれば法定更新されてしまい,更新拒絶をするためには,「正当事由」が必要でした。

正当事由が認められて更新拒絶ができたとしても,借地人から建物買取請求権を行使されると,建物を買い取らなければならず,結局その後の建物の取り壊し費用も地主さん負担とならざるを得ません。

そうすると,地主さんが土地を返してもらってその土地を利用するためには,「正当事由」が認められるかという高いハードルを越えるために立退料を支払い,建物の買取り費用を支払い,その後に建物を取り壊す費用を負担する,とかなりの出費をしなければならなくなる可能性があります。*建物の買取りは「時価」なので,それほど高額にならないことも多いです。

土地を返してもらうのはとても大変だということが分かると思います。

 

ただ,借地法ないし借地借家法が適用されるのは「建物所有目的」の借地権だけです。そのため,資材置き場などのように建物目的でない場合は,契約通り賃借期間が終了すれば土地は返してもらえます。

 

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