私が所有する土地に長男が家を建てて家族とともに住んでおり、息子からは特に賃料（地代）などはもらっていませんでした。ところが先日、長男が亡くなってしまいました。私は長男の妻とは折り合いが悪く、長男が亡くなった今、嫁に対してこのまま無償で土地を貸し続けたくないので、土地を返してもらいたいです。この請求はできますか。
本件では、相談者は長男に対し無償で土地を貸していたということですので、使用貸借契約関係にあったということができます。
使用貸借については、「借主の死亡」により契約が終了すると民法に定められていますので、この条文をそのまま適用すると、長男が亡くなったことにより使用貸借契約は終了し、貸主である相談者は、長男の妻に対し、建物を収去して土地を明け渡すよう請求できることになりそうです。
第597条（期間満了等による使用貸借の終了）
１ 当事者が使用貸借の期間を定めたときは、使用貸借は、その期間が満了することによって終了する。
２ 当事者が使用貸借の期間を定めなかった場合において、使用及び収益の目的を定めたときは、使用貸借は、借主がその目的に従い使用及び収益を終えることによって終了する。
３ 使用貸借は、借主の死亡によって終了する。
建物の所有を目的とした土地の使用貸借の場合
しかし、とりわけ建物の所有を目的とした土地の使用貸借の場合は、建物が現存し、借主の家族が借主死亡後も居住を続けていることが多く、このような場合にまで法をそのまま適用すると、借主の家族は建物を取壊して土地を明け渡さなければならないということになり、突如として経済的基盤を失う結果となってしまいます。
そこで、具体的事情により、例外が認められることが多いのが現状です。
民法５９７条３項は任意規定なので、当事者間の合意で同条項を排除することは可能です。つまり、当事者間で、借主の死亡によっても使用貸借は終了しないという合意をすることができます。
明示の合意がなかったとしても、黙示の合意があったとされる場合があり、あるいは当該事案の事情から、合意が推定される場合もあります。
- 借主に同居の家族がいることを貸主が認識していた場合、同居の家族に住居を確保する事情が存する限りは、同条の適用を排除する合意が推定されたり、
- 建物所有という使用目的を重視し、建物の使用を終えたときが返還時期であるとして、建物の使用が終わるまで同条の適用を排除する合意があったと解されることがあります。
あるいは、建物所有の用途に従って使用を終わった時に契約の終期が到来するとして、同条の適用が排除される場合もあります。
つまり、借主が亡くなったことをもって使用貸借契約が終了しているとして、当然に土地の明渡しを請求できる結果とはならないことが多いということです。
個別事情が大きく影響しますが、明渡しを請求したい事情が嫁との折り合いというくらいであれば、明渡しが認められる可能性は低いといえるでしょう。
終了時期はいつ？
そうすると、借主は、無償のまま土地をいつまでも貸していないといけないのか、と思われると思います。
この点、「借主の死亡」により使用貸借が終了しない場合でも、別の理由で契約が終了するとされることもあります。
たとえば、土地を貸した経緯（目的）や、その後の事情（同居家族の住居移転や、建物の老朽化等）から、返還時期とみなされる場合もあるでしょう。こちらも結局は個別の事情によると言わざるを得ません。
経験した事案では、調停内で建物所有者が敷地を買い取る合意ができ、解決したことがありました。ただ、建物所有者（上の例でいうと長男の妻）に資力があったからできた合意です。
上記事例とは逆に、土地所有者である親が先に亡くなり、建物所有者である子以外にも相続人（きょうだい等）がいる場合は、親の相続時に揉める原因となったりします。親の土地を無償で借りて家を建てて住む、というのは、後に色々と問題が発生しやすいケースです。